Casa sul Lago di Garda e locazioni turistiche: cosa sapere prima di iniziare

Acquistare una casa sul Lago di Garda e destinarla, almeno in parte, alle locazioni turistiche è un'ipotesi che interessa molti proprietari. La forte vocazione turistica del territorio rende infatti possibile utilizzare una seconda casa anche come fonte di reddito quando non viene utilizzata direttamente.

Prima di considerare questa possibilità, però, è importante capire che affittare una casa ai turisti non significa semplicemente pubblicare un annuncio su un portale. Ci sono diversi aspetti da valutare, a partire dalle caratteristiche dell'immobile e dal tipo di domanda che può intercettare.

Il primo elemento è naturalmente la posizione. Una casa vicina al lago e al centro, facilmente raggiungibile e dotata di parcheggio può rivolgersi a un pubblico diverso rispetto a un immobile più distante. Allo stesso modo, piscina, terrazza, giardino, vista lago, numero di posti letto e qualità degli spazi possono incidere sensibilmente sulla tariffa che un alloggio può raggiungere e sul suo interesse da parte dei turisti.

Per questo motivo le tariffe delle locazioni turistiche sul Lago di Garda possono essere molto diverse tra loro. Non esiste un prezzo medio che possa essere applicato indistintamente a qualsiasi appartamento o casa. I dati di mercato possono però aiutare a comprendere le dimensioni del fenomeno.

Secondo il monitoraggio Lighthouse utilizzato dall'Osservatorio Turistico Verona Garda, nel periodo compreso tra il 29 maggio e il 21 giugno 2025, in corrispondenza di alcune importanti festività tedesche, l'occupazione media degli appartamenti destinati agli affitti brevi sul Garda Veneto è stata del 54% , con punte superiori al 60% in alcune giornate. Nello stesso periodo l'ADR (Average Daily Rate, cioè la tariffa media giornaliera) è stato di circa 225 euro a notte sulla sponda veronese. Il dato ADR indica la tariffa dell'alloggio e non rappresenta quindi il ricavo netto del proprietario.

La stagione estiva può raggiungere livelli ancora più elevati. I dati dell'Osservatorio relativi al 2025 indicano infatti che, considerando il comparto degli affitti turistici monitorato sul Garda Veneto, l'occupazione media da gennaio a ottobre è stata del 45%, mentre nei mesi estivi ha superato il 60%. Si tratta di un dato riferito a un campione di oltre 10.000 proprietà e non di una percentuale valida per ogni singolo immobile.

Questi numeri aiutano a capire un aspetto fondamentale: una tariffa di 200 o 300 euro a notte non può essere semplicemente moltiplicata per tutti i giorni della stagione. L'occupazione varia nel corso dell'anno e dipende anche dalle caratteristiche dell'immobile, dalla posizione, dalla domanda e dal periodo considerato.

Per chi sta valutando l'acquisto di una seconda casa con l'idea di utilizzarla anche per le locazioni turistiche, è quindi importante distinguere tra **tariffa, occupazione e ricavo effettivo**. A questi elementi vanno aggiunti i costi di gestione, pulizie, manutenzione, eventuali commissioni dei portali e il tempo necessario per seguire l'immobile e gli ospiti.

C'è poi un secondo aspetto, meno visibile ma fondamentale: gli adempimenti. In Veneto le locazioni turistiche sono soggette a una specifica comunicazione regionale e agli obblighi di raccolta e trasmissione dei dati statistici. A livello nazionale, gli immobili destinati a locazione turistica o breve sono inoltre soggetti all'obbligo del **CIN, Codice Identificativo Nazionale**, che deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive e riportato negli annunci e secondo le modalità previste dalla normativa. Il CIN non sostituisce gli adempimenti regionali previsti per le locazioni turistiche.

Questi sono soltanto alcuni degli aspetti da conoscere e non sostituiscono una verifica della situazione specifica dell'immobile e degli obblighi applicabili al singolo caso. Prima di acquistare con l'idea di destinare una casa alle locazioni turistiche è quindi opportuno informarsi anche sulle caratteristiche urbanistiche dell'immobile e sulle eventuali regole del condominio.

Per questo, quando si valuta una casa sul Lago di Garda anche con questa finalità, la domanda non dovrebbe essere soltanto - quanto posso chiedere a notte? - . È più utile chiedersi
- quanto è adatta questa casa al mercato delle locazioni turistiche? -

Una posizione richiesta, una buona dotazione di servizi, spazi esterni, parcheggio, piscina o vista lago possono contribuire a collocare un immobile in una fascia di mercato diversa. Ma anche una casa molto interessante deve essere valutata considerando stagionalità, occupazione, gestione e costi.

Le locazioni turistiche possono quindi rappresentare un'opportunità interessante per chi possiede o sta pensando di acquistare una casa sul Lago di Garda. Ma il possibile ricavo è soltanto una parte della valutazione. Prima di acquistare è importante capire non solo - quanto può rendere una casa - , ma soprattutto - se quella casa è adatta al tipo di domanda turistica che il territorio esprime e cosa comporta realmente gestirla nel tempo - .